外媒稱中國樓市正上演誰先認輸的游戲

 

北京時間5月30日凌晨消息，外媒周四文章指出，中國房地產市場降溫狀況的一個主要問題是，到底哪一方會先認輸——而不管是購房者，開發商還是政府先讓步，都能夠說明很多中國在如何控制這個看起來很像是嚴重蕭條局面的時候所遇到的問題。

　　數據供應商克而瑞公司的研究主管David Hong說，“現在是個死局。開發商打賭市場會很快觸底——只要政府讓步于增長的壓力。”

　　而數據顯示，購房者不太可能放棄抵抗——房價在2014年的前四個月中已經下跌10%，越來越多人采取觀望態度，看看能不能拿到更好的價格。

　　開發商的態度也是死硬的，寧可讓庫存堆積也不愿意降低價格。很多開發商能夠在一次短期的下跌中幸存，因此也敢于豪賭政府會最終放寬流動性來刺激增長。

　　這使得決策制定者們陷入兩難。相比以往，他們不愿出面干預的意愿更強烈。但是根據摩根大通的數據，包括交易和建筑在內，房地產市場已經占據了2013年中國國內生產總值12.7%的比例，在經濟增長中的占比是15.7%。這個行業任何程度的放緩都可能導致政府承受巨大壓力，需要采取措施來維持經濟的強勁表現。

　　極有諷刺意味的是，房地產市場放緩的一個原因正是政府的反腐敗行動。在香港和中國大陸都有物業代理業務的中原集團創始人施永青(Shih Wing-ching)說，“政府官員和關系人曾經占據房地產買家數量的30%，因為害怕吸引到注意力，他們現在都不敢出面購置物業。”

　　施永青還補充說，另一個已經消失的市場主力是那些進行短期交易來獲利的投資者，他們已經因為市場的放緩而轉換了策略。

　　此外，除了國內房地產市場之外，投資者們現在還有包括外國物業在內的其他新選擇。富裕的中國人可能在大陸已經有多處房產，他們正在開始把錢轉移到海外，購買來自中國的房地產開發商在倫敦，加里福利亞以及澳大利亞等地新啟動的項目。房地產行業服務供應商仲量聯行的數據指出，中國對外的住宅開發項目投資規模在2014年第一季度中同比增長了80%。

　　在價格持平的情況下，值得關注的一個數字就是庫存。在2012年和2013年的市場蓬勃期積極買入的土地，意味著2014年的時候會有更多的住宅供應出現。穆迪的估算顯示，4月底的時候，一線和二線城市的住宅存量相當于14個月的銷售量，接近2012年2月時候16個月的高位。這將使得房地產開發商的運營資金面臨很大壓力。

　　施永青指出，庫存問題在很多小城市更嚴重，“交易量的萎縮之后將會是價格的調降，在二線和三線城市里面已經有大量的供應過剩。”

　　部分杠桿比例較高的開發商無法持有庫存太長時間。大開發商可以將債務進行展期，但是即使是他們也發現，不管是在國內還是海外，獲得新的資金都越來越難。由于銀行已經不再愿意提供幫助，小開發商不得不以極高利率獲得資金。

　　穆迪認為，庫存高，銷售狀況不利，融資渠道有限的開發商特別容易在市場放緩的趨勢中受傷，再融資的難度也高很多，已經有不少中國的房地產開發商沒有足夠的現金來償付短期債務。

　　關注海外發展的地產基金承明資本管理公司首席執行官王哲曾經是房地產開發商復地集團的首席財務官，他指出，“一般情況下開發商在市場放緩開始之后的六個月到一年之間會有現金流的問題，所以從9月開始，應該會有大面積的降價。”

　　一個大的未知數是，這種降價是否會迫使政府改變現有的立場。房地產不僅僅是經濟增長的一個重要驅動力量，也是很多地方政府的最大收入來源：土地銷售有時會占據預算資金的60%。放慢的房屋銷售意味著開發商沒有更多前來購買更多土地，這使得地方政府沒有辦法得到進行公共投資的資金，而增加公共項目投入是刺激經濟增長的一個手段。根據摩根大通的估算，地方政府的土地銷售收入在2014年會減少5%到20%。

　　中國中央政府正在試圖讓地方政府擺脫對土地收入的依賴，但是其中的缺口很難被快速彌合。隨著庫存在2012年的時候達到峰值，政府不得不出面降息，并增加了貨幣供應。一家國有房地產開發公司的首席執行官說，“過去十年里，每一次都是政府讓步。他們越是這樣做，一次最終的崩潰也就變得越是不可避免。”